La Ville de Mennecy poursuit son engagement dans la lutte contre l’habitat indigne et insalubre en mettant en place le dispositif du « permis de louer ». En effet, le territoire rencontre des problématiques de logements dégradés, parfois loués dans de mauvaises conditions.
À compter du 18 octobre 2021, il est donc demandé aux propriétaires bailleurs privés d’un logement d’obtenir un permis de louer.
Gage d’un habitat digne, ce mécanisme de contrôle du parc locatif privé met fin à la multiplication des logements insalubres et des marchands de sommeil.
Les plus-values de la mise en place du permis de louer sont multiples :
⇒ Assurer un logement digne aux locataires
⇒ Lutter contre les marchands de sommeil
⇒ Mieux connaitre les logements mis en location pour mieux cibler les actions de lutte contre l’habitat indigne
⇒ Améliorer le patrimoine et l’attractivité du territoire
Qui est concerné ?
Pour une première mise en location ou un changement de locataire, tout propriétaire a l’obligation de demander un permis de louer.
Cette mesure ne s’applique pas non plus aux locations touristiques saisonnières (moins de 4 mois dans l’année), ni aux baux commerciaux.
Cadre juridique
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « Loi ALUR », et son décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location, renforce la lutte contre l’habitat indigne, en permettant aux collectivités désireuses de mieux contrôler la qualité du parc locatif sur leur territoire.
Par délibération du 9 avril 2021, le Conseil Municipal a institué le permis de louer, à compter du 18 octobre 2021, avec un régime d’autorisation préalable sur le secteur défini et un régime déclaratif sur le reste du territoire communal.
Pour rappel, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
I. AUTORISATION PREALABLE DE MISE EN LOCATION si le logement se situe dans la zone définie
Il s’agit pour les propriétaires bailleurs privés pour une première mise en location ou un changement de locataire de demander l’accord à la mairie pour louer le logement.
La mise en place de ce dispositif permet d’intervenir en amont de la location et de ne pas devoir attendre une éventuelle plainte du locataire.
Le régime de l’autorisation préalable contraint et conditionne la conclusion d’un contrat de location destiné à la résidence principale du locataire.
Passée cette date, l’autorisation doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire.
Le propriétaire a l’obligation de joindre une copie de l’autorisation préalable au contrat de bail, à chaque nouvelle mise en location ou changement de locataire.
Le propriétaire a l’obligation de déposer une demande d’autorisation préalable comprenant :
Chaque propriétaire a déjà l’obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) qui regroupe notamment :
Les documents peuvent être déposés directement aux services techniques Mairie Monique Saillet 65 Boulevard Charles de Gaulle 91540 Mennecy ou envoyés par voie postale en courrier recommandé avec A/R (Mairie Monique Saillet BP 1 91451 Mennecy CEDEX1) ou par voie dématérialisée à permisdelouer@mennecy.fr
Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l’accusé de réception vaut récépissé de demande d’autorisation, mais ne vaut aucunement autorisation.
Si le dossier n’est pas complet, la mairie renvoie directement le dossier au propriétaire en précisant les éléments manquants à fournir.
Le propriétaire dispose d’un délai de 1 mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l’obligation de déposer une nouvelle demande.
Une fois la demande transmise, le service hygiène et Prévention contacte le propriétaire ou son mandataire pour fixer une visite de contrôle du logement.
Lors de la visite, il est procédé à une évaluation de l’état du logement, à l’aide d’une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement.
Au terme de la visite, un rapport de visite est rédigé et formule un avis (favorable / défavorable).
Le cas échéant, la nature des travaux ou aménagements recommandés ou prescrits sera indiquée.
A l’appui du rapport de visite, le maire prend une décision (Autorisation / Refus)
La décision est notifiée au propriétaire, au plus tard un mois après la réception du dossier, par voie postale ou dématérialisée.
Une décision de rejet sera prise si une mise en location porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Cette décision sera assortie de la description des désordres constatés et de la prescription des travaux à mettre en œuvre pour y remédier.
Une fois les travaux réalisés et si le propriétaire souhaite toujours louer son bien, il devra déposer une nouvelle demande préalable de mise en location de son logement.
Il s’agit pour les propriétaires bailleurs privés pour une première mise en location ou un changement de locataire de déclarer la mise en location du logement.
La mise en place de ce dispositif permet d’avoir une meilleure connaissance du nombre, de la qualité et de la localisation des logements mis en location et ainsi permettre de mieux cibler les actions de lutte contre l’habitat indigne.
La déclaration doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire.
Le propriétaire a l’obligation de déposer la déclaration de mise en location dans les 15 jours suivant la signature du bail comprenant :
Chaque propriétaire a déjà l’obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) qui regroupe notamment :
Les documents peuvent être déposés directement aux services techniques Mairie Monique Saillet au 65 Boulevard Charles de Gaulle 91540 Mennecy ou envoyés par voie postale en courrier recommandé avec A/R (Mairie Monique Saillet BP 1 91451 Mennecy CEDEX1) ou par voie dématérialisée à permisdelouer@mennecy.fr
Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l’accusé de réception vaut récépissé de déclaration de mise en location.
Si le dossier n’est pas complet, la mairie renvoie directement le dossier au propriétaire en précisant les éléments manquants à fournir.
Le propriétaire dispose d’un délai de 1 mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande est refusée et le propriétaire se voit dans l’obligation de déposer une nouvelle demande.
Le propriétaire transmet la copie du récépissé :
⇒ À l’organisme la CAF ou la MSA afin de bénéficier du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement.
En l’absence de déclaration, l’organisme peut décider de suspendre le paiement en tiers payant des aides personnelles au logement. Autrement dit, le propriétaire ne percevra plus que la part du loyer due par le locataire.
⇒ Au locataire pour information
Quelles sanctions ?
Dans le cas d’une absence de dépôt de demande d’autorisation préalable de mise en location du logement, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 5 000 euros.
En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15.000 euros (article L 635-7 du code de la construction et de l’habitation).
Dans le cas d’une mise en location en dépit d’une décision de rejet, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 15.000 euros (article L 635-7 du code de la construction et de l’habitation).
Le produit de ces amendes sera directement versé à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.
La mise en location d’un logement par un propriétaire, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
Dans le cas d’une absence de dépôt de la déclaration de mise en location, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 5.000 euros.
En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15.000 euros (article L 635-7 du code de la construction et de l’habitation).
Le produit de ces amendes sera directement versé à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.
Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.
Dois-je déposer une demande d’autorisation de louer à chaque changement de locataire ?
Le permis de louer a une validité de deux ans. Tout changement de locataire durant cette période de validité nécessite une nouvelle demande. Passée la période de deux ans, et en cas de changement de locataire, le propriétaire devra déposer une nouvelle demande d’autorisation.
Que dois-je faire en cas d’avenant au contrat de bail ?
Seule la mise en location ou un changement de locataire sont concernés. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au contrat de location ne sont pas soumis au Permis de Louer.
En cas de changement de propriétaire, quelle démarche ?
Une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement (NB : une autorisation est valable deux ans).
Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de la mairie, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation.
La déclaration de transfert est établie à l’aide du formulaire CERFA n°15663*01 à retourner en mairie.
Mon logement est géré par une agence immobilière, qui doit se charger d’effectuer cette demande ?
Les agences immobilières prennent en charge cette procédure. Il est conseillé de vous rapprocher de votre agence immobilière afin de vérifier les clauses du mandat.
Que dois-je faire en cas d’un refus de louer mon logement ?
Le refus sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai maximum d’un mois à compter de la date du récépissé de dépôt de la déclaration.
Dans cette lettre sera listé l’ensemble des travaux à réaliser. Une fois les travaux effectués, vous serez dans l’obligation de déposer une nouvelle demande en mairie pour pouvoir louer votre bien.
Quel (s) effet (s) sur le bail en cas de mise en location sans autorisation ?
La mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
Si je ne loue pas mon logement tout de suite ?
L’autorisation devient caduque si le logement n’est pas loué deux ans après la date d’autorisation.
Le produit des amendes sera reversé directement à l’ANAH. Concrètement pour quoi faire ?
L’Agence Nationale de l’Habitat peut aider les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements destinés à la location sous certaines conditions. Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de travaux plus lourds, vous pouvez bénéficier d’aides financières de l’Anah pour les réaliser et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes
